Selv om renten på et fastforrentet, 30-årigt obligationslån er historisk lav, så er fordelene ved et lån med variabel rente på ingen måde forsvundet.

Der er så stor en besparelse ved et lån med variabel rente frem for fast rente, at det for mange boligejere fortsat vil være den fortrukne løsning. Især for de konsoliderede boligejere med luft i budgettet, som kan tåle udsving i budgettet.

Renteforskellen mellem et fast 30-årigt lån, og et treårigt variabelt lån er nemlig også på et højt niveau, væsentligt højere end de fleste forestiller sig. For et realkreditlån på 2 mio. kr. betyder det, at F3 lånet er 40.000 kr. billigere før skat årligt, og 30.000 kr. efter skat.

Hvis man alligevel lader sig overbevise om, at det er på tide at skifte fra 3 års fast rente (F3) til 30-årig fast rente, skal man være opmærksom på, at det også vil betyde en forøgelse af restgælden fordi lånet optages med et kurstab  

Aviser er fulde af historier om de nye 2 procent realkreditlån. Det er rigtigt, at renten på den underliggende obligation er 2 procent, men den effektive rente, det man reelt betaler, er afhængig af kursen obligationerne handles til. Hvis den er under 100, er renten noget højere. Kursen på 2 procent obligationerne er et stykke under kurs 100, hvad der er ensbetydende med en reelt højere rente for boligejeren.

Mybanker vil gerne give låntagerne overblik over realkreditmarkedet. Meget er ændret siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Derfor guider Mybanker dig i artikler de kommende måneder gennem de valg du skal træffe i realkreditjunglen, udpeger fælder og finder mulighederne for dig som boligejer. Her er hvad vi gennemgår:

• Afdragsfrihed eller afdrag?
• Fast eller variabel rente?
• F1, F3 eller F5 lån?
• Flexlån eller "Kort rente"?
• Et eller to lån?
• Bidrag og fastsættelse af prisen på lån.

Fast eller variabel rente

Efter at have valgt mellem afdrag, afdragsfrihed eller en kombination af de to, er næste valg for boligejeren om det skal være fast eller variabel rente. Nedenfor ser vi nærmere på tallene.

Realkreditlån med 30 års fast rente koster for tiden ca. 2,3 % i rente. Bidraget for 80 % belåning er ca. 0,62 % i alt ca. 2,92 % i rente og bidrag.

Et F3 (fast rente de første 3 år) koster for tiden 0,18 % i rente. Bidrag og kursskæring for 80 % belåning er ca. 0,82 % i alt ca. 1,00 % i rente, bidrag og kursskæring. Altså ca. to procentpoint mindre.

Med så stor forskel er der reelt kun tre grunde til, at du skal vælge fast rente. Her kommer de tre grunde, og en uddybende tekst:

1. Du tror renten stiger snart, og at du med et lån med fast rente derfor snart kan omlægge og reducere gælden.

Hvis lånet med fast rente er optaget på en kurs tæt på 100 (2,0 % obligationer ligger i dag ca. i kurs 97,80), vil restgælden ved et rentefald kun stige ubetydeligt.
Hvis renten stiger, vil du kunne omlægge lånet med en gevinst, men den afhænger af løbetid, evt. afdragsfrihed og af hvor lang tid der går, inden renten stiger etc.

Hvis renten f.eks. inden for et år stiger så meget at restgælden kan reduceres med 10 % (ca. 2 % point for et 30-årigt lån), vil du på et lån på 2.000.000 kr. kunne spare 200.000 kr. Herfra skal trækkes omkostninger til omlægning samt de ca. 30.000 kr. du har betalt mere for lånet med fast rente i forhold til et F3 lån, i det år du har haft det fastforrentede lån. Sætter vi omkostninger til omlægning til 15.000 er besparelsen i restgæld på 155.000 kr.

Hvis du i forbindelse med omlægningen optager et lån med variabel rente er du i samme situation som dem der oprindelig valgte variabel rente, men dit lån er 155.000 kr. mindre.

Hvis renten først falder om 6 år vil gevinsten forsvinde da den højere omkostning på lånet med fast rente har spist hele gevinsten ved rentefaldet op.

For at få gevinst på et fastforrentet lån, må renten derfor stige inden for en overskuelig fremtid.

2. Du sover ikke godt om natten hvis du ikke har fast rente.

Det er kun dig selv, der kan bedømme, om du kan leve med risikoen ved at have et variabelt forrentet lån. Det kan jo være at renten stiger i morgen, selv om hverken du eller andre har troet på det. Hvis du har det dårligt med den risiko, er meromkostningen ved et fastforrentet lån måske givet godt ud. En god nattesøvn er mange penge værd.

3. Du har kun lige akkurat råd til 2,3 % i rente og kan ikke håndtere en stigning i renten til f.eks. 4 %.

Hvis du optager et F3 lån, må du have råd til at betale en højere ydelse hvis renten stiger. Du kan f.eks. beslutte, at du omlægger til et fastforrentet lån, hvis den faste rente stiger til 4 %.

Hvis en stigning i renten til 4 % betyder lidt mindre rødvin og lidt færre storbyweekender er risikoen til at bære. Hvis en stigning i renten til 4 % derimod betyder at der ikke er råd til julegaver eller at du må sælge huset, så er risikoen for stor, og du bør tage den faste rente på 2,3% hvor du ved du får råd til også at leve. For at tage risiko må man også kunne tage et evt. tab.

Det er op til den enkelte at vurdere, hvor lille forskellen mellem den faste og den variable rente skal være. Vurderingen bør være baseret på ens økonomiske situation, personlige risikovilje, forventning til renteudviklingen og den absolutte forskel i renten.

Søg gerne uafhængig, personlig rådgivning, inden du beslutter dig.