Kolonihaven - det nye sort

Sommerhusmarkedet bløder – til gengæld køber flere og flere alternativ i det grønne tæt på livet i lejligheden i storbyen, hvor de kan tage hen om aftenen eller bo om sommeren.

 
Tekst & Foto:
BO ØSTLUND
www.booestlund.dk

De er charmerende, idylliske, fredfyldte, som de ligger der som oaser nær eller i storbyen, og med forårets og stærens komme vågner de op med lyden af glade børnestemmer, klirrende kaffekopper og voksne, som nyder fællesskabet og frirummet på de små charmerende grunde.

   Og de kan fremstå i mange forskellige farver.

   Men én ting er sikkert:

   Kolonihaver er det nye sort!

   De er det billige alternativ til at få både by og natur, og derfor tiltrækker landets haveforeningen i disse år mange yngre beboere, som ønsker et alternativ i naturen og den friske luft til det trange liv i byens lejlighed. Det kan være, fordi de ikke har råd til det hus med have, som de drømmer om – men der kan også være mange andre årsager.

   Måske vil de dyrke deres egne grøntsager, måske har de begge eller den ene part brug for komme ud i nye omgivelser for at skrive, male eller foretage andet arbejde – eller måske er det simpelthen bare sundt for forholdet, hvis den ene engang imellem kan tage af sted og være lidt alene for sig selv.

   Sådan lever mange unge familier i en tid med nye måder at have et samliv på, og hvor der er fokus på særlig sensitivitet.

   - Jeg møder også mange unge mennesker, som køber et kolonihavehus og bor i det hvert år fra 1. april til 1. september, mens de udlejer deres lejlighed inde i København på hotelbasis eller på anden vis, og på dén måde for afbetalt deres nye fritidsbolig. Og kolonihavehuset er også perfekt for udlandsdanskere, som f.eks. flytter til Solkysten, og som stadig gerne vil have en sommerbolig i Danmark og skal have et sted at bo og overnatte, når de er hjemme for at holde sommerferie eller for at besøge deres børn, børnebørn og øvrige familie ...

Interessen boomer

 

Ordene kommer fra ejendomsmægler Preben Larsen, og han ved om nogen, hvad han taler om. For den 58-årige indehaver af Amager Bolig – som i 2016 kan fejre sit 30 års jubilæum i branchen – har styr på både  kolonihavehusmarkedet i almindelighed og alle Amagers haveforeninger i særdeleshed.

   Også de syv, som har søgt Københavns Kommune om helårsstatus og fået det.

   Han startede tilbage i 2007 med kolonihave-segmentet på Amager ved et tilfælde, og i dag har Preben Larsen opbygget sit eget store arkiv, hvor han for hver eneste haveforening på Amager kan gå ind og se alle vigtige oplysninger og dokumenter såsom generalforsamlings-referater, byggeregler, maksimal højde, medlemsindskud, haveleje, medlemsindskud og informationer om, hvorvidt der er bi-måler til vand eller fællesvand.

   I sidstnævnte tilfælde er det jo ikke nogen dårlig ide at have en pool og vaske meget tøj, da vandudgifterne jo er billige for den enkelte.

   - Jeg har lavet min helt egen ’kloge-bog’, hvor både jeg og mine ansatte på i vores afdelinger på Amagerbrogade og havnen i Dragør, hvor vi netop har åbnet i september 2015, med det samme kan finde alt det, som er vigtig for en potentiel køber.

   - Og den ekspertise er guld værd, fastslår Preben Larsen, som aldrig har oplevet så stor en interesse for haveforeninger og kolonihaver som i disse år.

 

Priser fra 150.000 til 2,3 milioner

 

- Det startede for alvor seriøst i 2012 med de rigtige sommerhaver, salget begyndte at eksplodere for et år siden, og siden er det bare vokset og vokset.

   Og selv om der som sagt er en del haveforeninger, som allerede er omlagt til helårsstatus, så medlemmerne og husejerne skal bo der hele året – og selv om de også går som varmt brød – ja, så er der for alvor run på de haveforeninger og kolonihaver, som er blevet det nye alternativ til sommerhuset.

   - Sommerhusmarkedet bløder. Vi gider ikke længere køre to timer og holde i kø på vejene for at komme i et sommerhus langt fra vores faste bopæl. I stedet vil vi gerne lige kunne smutte fra lejligheden inde i byen og ud i kolonihavehuset en tirsdag eller onsdag aften for at komme hjemmefra. 

   - Jeg har selv sammen med nogle venner et luksus-sommerhus med pool og seks værelser på 210 kvadratmeter ved Marienlyst – og vi kommer der aldrig ...

   Kolonihaven har således ændret karakter fra at være en sted med nyttehave med radiser og gulerødder og et lillebitte træskur på 10-20 kvadratmeter med en spand som toilet, til at blive et helårsbeboeligt fristed ofte med en gennem-isoleret luksus-bolig på 55 kvadratmeter med tre værelser, lækkert badeværelse og trelagsvinduer – og det uanset haveforeningens bopælskrav og -status.

   - I dag består klientellet især af unge mennesker, som har en lejlighed og et barn og skal ud og have noget sol, lys og luft. Der er mange kunstnertyper imellem, men jeg sælger til alle lige fra børnefamilien, der ikke har råd til et almindeligt parcelhus, til pensionisten. Og blandt køberne er både den studerende, akademikeren, politibetjenten, pædagogen ... – alle.

   - Jeg har også solgt til et par, som sagde, at de nogle gange bare vi kunne holde hinanden ud, men så kunne manden, når det var nødvendigt, flytte ned i kolonihaven 20 minutter fra deres fælles lejlighed, så de begge kunne få luft ...

   Smiler Preben Larsen, som har alle prisklasser på hylderne. Lige fra det lækre, fantastisk beliggende kolonihavehus ved Amager Strand, som han har liggende i skuffen til 2,3 millioner kroner, og til den gamle, faldefærdige haveforenings-sommerbolig på Vest-Amager, som kan købes for mellem 150.000 og 200.000 kroner.

 

   Grunden ligger så til gengæld også for enden af den ene lufthavnens startbaner, hvor man som beboer må indstille samtalen, når et fly letter eller lander.

   - Men dét vænner folk sig til, og sådan en kolonihavegrund kan erhverves for mellem 150.000 kroner og 200.000 kroner, og så kan man opføre et nye hus for det samme.

 

 

Ungdommen kræver luksus

 

Der er således noget for enhver smag – og pengepung. Også på Amager, som er et af landets største kolonihaveområder. F.eks. er hele Kongelundsvejen er fyldt med haveforeninger på begge sider, i gamle dage blev der også oprettet mange foreninger ved Amager Strand – og i dag er der også fire i Dragør.

   - Områdets kolonihaver er blevet den anden bolig til alle de, som elsker at bo i en lejlighed i København, og som nyder alle hovedstadens mange spændende tilbud og muligheder, men som om sommeren vil ud have luft og strand og skov. Og selv om husene i haveforeningerne er blevet både større og dyrere, synes jeg personligt ikke, det er gået ud over stemingen i dem. Nutidens familier, især de unge, vil bare bo bedre og mere luksuriøst. Sådan er tiden.

   Mener den tidligere HOME-mægler, der sagde op i den store kæde i 2007 for igen at blive selvstændig med mere albuerum og større frihed. Men Preben Larsen erkender dog samtidig, at de nye tider også fører til udskiftning i mange af de gamle haveforeninger.

   - Der har været eller er fraktioner i mange haveforeninger. Der er de gamle, som gerne vil drive foreningen som gammeldags kolonihaver, og de unge fra den nye generation, som gerne vil have mulighed for at bygge helt nye huse med helårsstatus. Og den nye kultur kan godt føre til, at de gamle medlemmer og beboere ikke længere ønsker at blive der, hvis et flertal på en generalforsamling beslutter at ansøge kommunen om at få helårsstatus. Og så sælger de, når de stemmes ned.

   - De mener naturligvis, at det er synd for miljøet og foreningen, og at kapitalens magt har vundet, men når de selv skal sælge, ved de godt, hvad de skal have for deres grund, fastslår Preben Larsen, som dog erkender at der er en risiko for, at en gammel haveforening ved overgangen til helårsforening mister noget af sin charme, fordi der kommer asfalterede, bredere veje, mange træer fældes, og der opsættes rigtig belysning ...

 

 

Vigtigt med professionel hjælp

 

Men hvorfor er det vigtigt at få hjælp til at købe – eller sælge - en kolonihavegrund med hus.

   - Det er det, fordi der er stor forskel på at erhverve et almindelig hus og en kolonihaveejendom. Mange af foreningerne har nemlig nogle meget gammeldags love og regler lavet af bestyrelserne. Der findes også mange steder en regel om, at du ikke må sælge med overskud de første to år – eller at du må ikke drive utugtigt erhverv eller have en bestemt hunderace.

    - Det er altafgørende for en køber at få en professionel rådgivning, så man ikke bliver overrasket. Jeg kan hjælpe med min ekspertise og hele min vidensbank, som i dag er så stor, at jeg ofte bliver ringet op af konkurrerende kolleger, som spørger mig til råds.

   I øvrigt fraråder Preben Larsen på det kraftigste at handle privat bare ved at give et håndsleg på prisen:   -

   - For hvad med pengestrømmen? Hvad hvis du bliver kørt over og handler med et bo? Der er mange, som giver håndslag, og de oplyser ikke alt. Ved en handler her får en køber naturligvis alle love og vedtægter, og jeg skriver hver gang til bestyrelsen for at være helt opdateret.

   Salget af kolonihaver har i øvrigt været hårdt ramt under den økonomiske krise, da det er et følsomt marked. For har hoved-boligen krise, har alle de andre det også. Og så er det, man skærer udlandsboligen eller bolig nummer to væk sammen med bil nummer to.

   Priserne på kolonihaver er siden 2006 faldet med 30-40 procent, men det hele begyndte at vende for et år siden for at boome i hele 2015.

   Og liggetiden er i øvrigt som på et almindeligt hus, og den er nu kort. Prissættes kolonihaven rigtigt, er den ifølge Preben Larsen solgt inden for tre måneder.

   I dag udgør kolonihaver 15 procent af hans samlede salg.

 

 

Omvendt Robin Hood

 

Og så har ejendomsmægleren med base på Amagerbrogade og i Dragør i øvrigt ingen moralske skrupler ved at sælge de frit omsættelige kolonihaver, som ikke er medlemmer af Kolonihaveforbundet, og som derfor heller ikke er beskyttet mod tidens prisstigninger, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

   - Ud fra tankegangen om, at alle skal have råd til et kolonihavehus, har forbundet sat en øvre grænse for, hvad et hus må koste. Men i mange af de haveforeninger, som er medlem, handles der sort under bordet i stor stil, og der sælges til venner og bekendte. Det er i hvert fald den klare opfattelse, jeg har. Hvis du prøver at skrive dig op et attraktivt sted, så griner de ad dig. Du står måske som nummer 100, men du får aldrig at vide, hvornår du er nummer 1 på listen.

   - Det er omvendt Robin Hood. Her finder man selv en køber og siger: ’du kan jo godt se, jeg har brugt penge på det hus’. Giv mig lige nogle penge ...’

   - Det er det samme som med andelsboliger, hvor man nu er oppe på maksimalprisen. Så enten vil andelshaveren ikke sælge til prisen – eller det ligger i kortene, at du skal lægge nogle penge under bordet til den, som har en andel. Jeg går ind for åbenhed, udbud og efterspørgsel i et land som Danmark. Vi er jo ikke et kommunistisk land, hvor alle skal have lige meget jord med samme beliggenhed, smiler Preben Larsen, drømmer om også at kunne sælge ejendomme i både Sverige, Tyrkiet og Spanien – og som selv sammen med en forretningspartner er ved at være færdig med at opføre et splinternyt, højtisoleret hus i en af Dragørs haveforeninger.

   Og endnu et er på vej i den skønne by, som giver mindelser til både Gammel Skagen og Rudkøbing, og som ikke blot har havnen og vandet, men også en biograf, gode indkøbsmuligheder, seks restauranter og frem for alt masser af charme. 

   Så hvad skal man som københavner med et sommerhus ved den jyske vestkyst eller på Nordsjælland, hvis man kan købe en idyllisk kolonihave i Dragør.

   Det nye sort.

   I det grønne.

 

 

 

 

 

SEKS GODE RÅD VED KØBET AF KOLONIHAVE

 

 

1.

På websitet kolonihave.nu finder du en oversigt over de kolonihaveforeninger, der ikke er medlem af Kolonihaveforbundet. På kolonihaveforbundets hjemmeside kolonihave.dk kan du finde en liste med links til alle de foreninger, der er medlem. Derv er også masser af vigtigt, godt læsestof på begge sites.
Nogle ejendomsmæglere – som Preben Larsen - har også kolonihaver til salg, lige som du også kan finde salgsannoncer på dba.dk. Du kan i øvrigt ikke få et realkreditbelåning, når du køber du køber kolonihave. Du skal regne med at betale mellem 4 og 8 procent.

 

2.

Kvaliteten af i dit kommende kolonihavehus kan variere kraftigt. Undersøg eventuelt, om huset har haft mange ejere, og om dette kan have indflydelse – eller om det kan handle om husets beliggenhed.

 

3.

Tag en god ven eller en bekendt, som er håndværker, eller en byggesagkyndig med, når du skal se huset, og få lavet en gennemgang, inden du underskriver købsaftalen.

 

4.

Undersøg, hvad sælgeren selv har lavet af rearationer på huset, og forsøg at få en indikation af, om tingene er lavet professionelt. Vær især opmærksom på, om taget er tæt. Dette er meget vigtigt, da der kan opstå følgeskader.

 

5.

Tal pulsen på Haveforeningen, så godt du kan. Undersøg, om den har en god, velfungerende bestyrelse, som samarbejder – og om der er verserende uafsluttede konflikter. Undersøg også, om foreningens økonomi er god, og om der f.eks. skal asfalteres, kloakeres, opsættes lys, eller om fællesarealerne skal forskønnes, således at der venter store ekstraudgifter. Dette fremgår også af tidligere generalforsamlingsreferater. Gå også en tur i foreningen og snak med beboerne og de kommende naboer og dan dig et indtryk af stemningen, sammenholdet og hele foreningens kultur. Kommer man hinanden ved, eller holder man sig helst for sig selv?

 

6.

Undersøg, om dit nye potentielle kolonihavehus er tilsluttet kloakken. Ifølge EU's vandrammedirektiv skal alle kolonihaver være kloakeret inden 2027. I nogle kommuner er det besluttet, at det skal ske endnu tidligere. Haveforeningerne og haveejerne skal selv betale for at blive tilsluttet det kommunale kloaknet.